כמה מילים על הטרנד החדש בציבור החרדי שמנסה לפתור את מצוקת הדיור

רוב הזוגות הצעירים בישראל מתקשים ברכישת דירתם הראשונה. בציבור החרדי הקושי אף גדל בגין הרצון לגור באזורים חרדיים המייקר את העלות.

הביקוש הרב לדירות קטנות גורם לעליית המחיר למטר בדירה קטנה לעומת מחיר למטר בדירה גדולה.

מתוך המצוקה הגדולה נולדה לה ההמצאה החדשה "טאבו משותף" – דהיינו שותפות של שתי משפחות בדירת מגורים אחת וחלוקה לא חוקית לשתי יחידות נפרדות, החלוקה מאפשרת לשתי משפחות צעירות להתגורר כל אחת ביחידה משלה, בשטח של דירה אחת.

לשיטה זו יתרונות וחסרונות ורצוי להיות מודעים אליהם לפני ביצוע העסקה.

היתרון הוא ברור - הוזלת המחיר למטר. כשרוכשים דירה גדולה, המחיר למטר נמוך יותר.

אבל לפני שאתם רצים לבצע את העסקה ולרכוש נכס בטאבו משותף, חשוב שתדעו גם את החסרונות שיש בהמצאה זו:

1. חוקים - חלוקת דירה ל 2 יחידות מחייבת היתר בניה כחוק, בד"כ לא ניתן לקבל היתר שכזה כיוון שהוא נוגד את התב"ע (תוכנית בנין עיר) החלה על הבניין, ולכן החלוקה נעשית בד"כ ללא היתרים, דבר המהווה עבירת בניה על כל המשתמע מכך, העבירה מיוחסת לשני הבעלים.

2. רישום - הרישום בטאבו אינו רישום נפרד לכל זוג אלא לשניהם יחד והם שותפים בכל חלק מחלקי הדירה. הדילמה היא האם לרשום את הדירה על 2 הזוגות או על שם אחד הזוגות והשני נותר ללא רישום כלל (לא לרשום הסכם שיתוף על יחידה בבית משותף).

3. משכנתה ההלוואה לרכישת הדירה הינה משותפת והדירה כולה ממושכנת עבור ההלוואה. מה שאומר שבמידה ומי משני השותפים לא עומד בהחזר ההלוואה הדירה כולה עומדת בסכנה של מימוש על ידי הבנק.

4. מכירה - תלות מוחלטת של שני השותפים אחד בשני כאשר רוצים למכור את הדירה.

יצוין כי המידע המופיע כאן הינו כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו מבחינה חוקית. למידע נוסף וייעוץ מקצועי צרו קשר ונשמח לעזור.

באיזה שלב חותמים על מסמך "זיכרון דברים"? איזה תוקף חוקי יש לזיכרון הדברים? והאם כל אחד יכול לכתוב אותו?

כמה מילים שכדאי להכניס לזיכרון ויעשו לכם קצת סדר בדברים.

על פי החוק עסקה במקרקעין צריך שתהיה בכתב. ולכן, זיכרון דברים על עסקת מקרקעין בין שני צדדים, הוא הסכם מחייב הנחשב הסכם לרכישת מקרקעין לכל דבר ועניין. וכמובן, מחייב בדיווח לרשויות המס.

במקרים רבים המתווך להוט לסגור את העסקה ולוחץ על הצדדים לחתום על זיכרון דברים, תוך איום כי העסקה תיסגר עם מישהו אחר, זה וודאי לטובת המתווך (כך הוא בטוח בעמלה שלו) אבל לא בטוח שזו גם טובתכם.

אם עורך הדין שלכם טרם בדק את העסקה אתם רוכשים "חתול בשק" ויתכן מאוד שהתחייבתם לרכוש נכס עם בעיות משפטיות שלא ממש רציתם ושלא תמיד ניתן לפתור.

כיוון שחתימה על זיכרון דברים היא חתימה על הסכם רכישה על כל המשתמע מכך ויכולה לחייב אתכם בפיצוי לצד השני באם יתברר לכם שלא לזאת הייתה כוונתכם ותרצו לסגת מהעסקה.

לדוגמה סיפור מהתקופה האחרונה ממש, אחת מלקוחותיי חתמה על זיכרון דברים (למרות התנגדותי) מפחד "שמא יקדמנה אחר" ונתנה סכום מכובד כמקדמה. לאחר בירור משפטי מקיף מתברר כי לא ניתן לקבל משכנתה על הדירה והיא לא תוכל להשלים את העסקה ללא כספי המשכנתה, המוכר לא הסכים להחזיר את המקדמה בטענה שזה מגיע לו כפיצוי על הפרת זיכרון הדברים, אומנם לאחר התערבות משפטית ועגמת נפש רבה הכספים הוחזרו, אך אפשר היה למנוע זאת אילו לא היו ממהרים לחתום על "זיכרון דברים".

רכישת דירה היא עסקה גדולה, כדאי לעשות אותה רק לאחר בדיקת העורך דין.

קניתם מחסן, חלל, או חניה? הרישום בחוזה חייב להיות מדויק. כל טעות או אי דיוק, עלולים לעלות לכם בעתיד ביוקר.

הקושי הכלכלי ההולך וגובר בציבור החרדי, והמאמץ המיוחד לרכישת דירת המגורים הראשונה עבור הזוגות הצעירים, יצרו מציאות חדשה שלא היתה מוכרת בעבר, של רכישת מחסנים, חללי גג, חניות וכו' והפיכתם לדירת מגורים לזוג צעיר.

בדרך כלל אין היחידות הללו רשומות כיחידה נפרדת, אלא ישנה דירה שאליה צמודה החניה, המחסן, או חלל הגג. כאשר רוכשים רק את ההצמדה הנ"ל הרי שבעצם רוכשים חלק מאותה דירה. במקרים הללו יש להקפיד להגדיר נכון את הממכר בחוזה הרכישה כדי למנוע טעויות אשר יכולות לגרום צער ועגמת נפש מיותרים.

צריך לקחת בחשבון כי מכירת הדירות הללו תהיה מסובכת יותר. יש להקפיד שהרישום של היחידה תאפשר מכירה בעתיד ללא צורך בשיתוף פעולה של בעלי הדירה האחרים. יש לקחת בחשבון כי הסיכוי לקבלת משכנתה במקרים הללו נמוך ביותר.

כיוון שהרישום יותר מסובך יש נטיה להשלים את התמורה הכספית ולתפוס את החזקה ללא רישום, דבר המעורר בעיות בעתיד ומסכן את הבעלות על המקום. "עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום" אם אין רישום אין הוכחה שהעסקה הושלמה ויש חשש כי יערערו על קיומה גורמים אינטרסנטים כגון בעלי חוב של הבעלים הרשומים (שכבר קיבלו את כספם ואין להם עניין לפתור את הבעיה).

כיוון שחתימה על זיכרון דברים היא חתימה על הסכם רכישה על כל המשתמע מכך ויכולה לחייב אתכם בפיצוי לצד השני באם יתברר לכם שלא לזאת הייתה כוונתכם ותרצו לסגת מהעסקה.

לדוגמה סיפור מהתקופה האחרונה ממש, אחת מלקוחותיי חתמה על זיכרון דברים (למרות התנגדותי) מפחד "שמא יקדמנה אחר" ונתנה סכום מכובד כמקדמה. לאחר בירור משפטי מקיף מתברר כי לא ניתן לקבל משכנתה על הדירה והיא לא תוכל להשלים את העסקה ללא כספי המשכנתה, המוכר לא הסכים להחזיר את המקדמה בטענה שזה מגיע לו כפיצוי על הפרת זיכרון הדברים, אומנם לאחר התערבות משפטית ועגמת נפש רבה הכספים הוחזרו, אך אפשר היה למנוע זאת אילו לא היו ממהרים לחתום על "זיכרון דברים".

רכישת דירה היא עסקה גדולה, כדאי לעשות אותה רק לאחר בדיקת העורך דין.

רכשתם דירה? מזל טוב! יש משהו שחשוב שתדעו. קוראים לו "הערת אזהרה". המילים מוכרות אבל המשמעות קצת פחות, אז בואו נעשה קצת סדר.

כשרוכש דירה מתחיל להעביר כספים על חשבון התשלום, הוא נמצא בעמדה רגישה כלפי המוכר כיוון שכבר שילם חלק מהתמורה אבל עדיין לא נרשם כבעלים.

לכן, מיד לאחר חתימה על הסכם הרכישה יש להזדרז ולרשום הערת אזהרה, ההערה היא הגנה על העסקה מפני עסקאות עם רוכשים אחרים.

לא פעם קורה שמוכר מכר דירה אחת לשני רוכשים שונים וקיבל מקדמה משניהם..!

בדיקה לפני חתימה על הסכם שלא קיימת הערה, ורישום מיד לאחר החתימה טרם העברת המקדמה למוכר, יגנו על הרוכש מפני תחרות עם רוכש נוסף.

ההערה גם מגנה מפני עיקולים בגין חובות המוכר שנוצרו לאחר הרכישה, המעקלים יוכלו אולי לדרוש לעקל את הכספים המגיעים למוכר מהרוכש, אך לא יוכלו לממש את הנכס מבלי להשיב לרוכש את כספו. כך שכספי הרוכש מבוטחים יותר כאשר נרשמת הערה.

לפעמים יש נטיה לזלזל בצורך בהערת אזהרה כאשר מכירים את המוכר וסומכים עליו (שיטת ה"סמוך" הנפוצה בציבור שלנו) אך יש לקחת בחשבון שגם אדם ישר והגון עלול להסתבך בחובות, לעיתים שלא באשמתו והנושים ינסו לעקל את הדירה. רישום הערת האזהרה יגן על כספי הרוכש שכבר שולמו למוכר.

עורך הדין יכול לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בצורה מקוונת ללא צורך בהגעה ללשכה, ברוב המקרים ההערה תירשם תוך כמה שעות ותעניק את ההגנה הראויה לרוכש.

רכישת דירה עשויה להיות אחת העסקאות הגדולות שתעשו בחיים, וכמו בכל עסקה גדולה ישנם פרטים רבים שצריך לבדוק קודם הסגירה בכדי שלא להיקלע לסיבוכים ולהפסדים גדולים

ליווי של עורך דין שיבצע את הבדיקות הנחוצות יחסוך מכם עגמת נפש ותקלות. להלן מספר דוגמאות לבדיקות חשובות אותם צריך לבצע עורך הדין שלכם לפני הרכישה.

לא פעם קורה שמוכר מכר דירה אחת לשני רוכשים שונים וקיבל מקדמה משניהם..!

1. בעלות
האם המוכר הוא אכן הבעלים הרשומים של הנכס וכי אין בעלים רשומים אחרים או נוספים, יש לזכור כי ללא הסכמת וחתימת כל הבעלים הרשומים (גם אם זה לא שלהם בפועל) לא תוכלו לרשום את הנכס על שמכם.

2. התאמה
האם קיימת ההתאמה מוחלטת בין הנכס לבין הרישום.

3. עיקולים והתחייבויות
האם אין על הדירה עיקולים משכנתאות והערות בגין עסקאות קודמות, דירה כזו לא תוכל להירשם על שם הרוכשים עד לסילוק כל החובות וההתחייבויות של המוכר.

4. מיסוי
אלו מיסים יחולו על העסקה באם תחתם. לעיתים המיסוי הכבד מונע את כדאיות העסקה, יש לשים לב כי ישנו שינוי משמעותי מאוד בחוק משנת 2014 ויש לבחון את הדברים על ידי עורך דין טרם החתימה.

5. מצב תכנוני
מהו המצב התכנוני של הדירה כדי לוודא שאין צו הריסה או הערה תכנונית אחרת על הדירה, יש לבדוק את הדברים ביסודיות ובמקרים רבים כדאי להסתייע במהנדס או אדריכל על מנת לבדוק את חריגות הבניה.